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1. Makler

   Willkommen. Wie vereinbart: die Dachgeschosswohnung — einhundertvierzig Quadratmeter, Terrasse mit Blick über die Dächer. Ich empfehle, mit dem Licht anzufangen: um diese Zeit ist es am besten.

   Welcome. As agreed, the penthouse apartment — one hundred forty square meters, terrace with a view over the rooftops. I recommend starting with the light: at this hour it's at its best.

2. Käuferin

   Die Wohnung macht einen gepflegten Eindruck. Bevor ich mich vom Licht blenden lasse, eine nüchterne Frage: Der Energieausweis weist die Klasse F aus. Wurde die Dämmung saniert oder ist der Wert historisch?

   The apartment makes a well-kept impression. Before I let myself be dazzled by the light, a sober question: the energy certificate shows class F. Was the insulation renovated, or is the value historic?

3. Makler

   Eine berechtigte Frage. Das Dach wurde 2019 gedämmt, die Klasse F ergibt sich aus den Außenwänden, die unter Denkmalschutz stehen. Eine Sanierung ist ausgeschlossen — andererseits spricht der Status die Miete mit.

   A legitimate question. The roof was insulated in 2019; class F results from the exterior walls, which are under heritage protection. A renovation is out of the question — on the other hand, the status speaks with the rent.

4. Käuferin

   Das ist das klassische Dilemma bei denkmalgeschützten Objekten — ich kenne es zur Genüge. Wie steht es um das Hausrecht: Gibt es eine Eigentümergemeinschaft, und welche Beschlüsse liegen für die kommenden Jahre vor?

   That's the classic dilemma with heritage-listed properties — I know it well enough. What about the house rules: is there an owners' association, and what resolutions are on file for the coming years?

5. Makler

   Die Gemeinschaft hat im Herbst den Beschluss zur Erneuerung des Aufzugs gefasst — die Hausgeldumlage beträgt jährlich vierzehn Euro je Quadratmeter. Die Protokolle der letzten drei Jahre lege ich der Interessentenmappe bei.

   The association passed the resolution to replace the elevator in the fall — the maintenance fee allocation is fourteen euros per square meter per year. The minutes of the last three years I'll include in the prospectus.

6. Käuferin

   Vierzehn Euro je Quadratmeter ist ein Wort. Rechne ich die Umlage auf die Kaltmiete eines möglichen Mieters um, bleibt dem Objekt bei diesem Kaufpreis kaum Rendite. Wer hat den Preis angesetzt — der Eigentümer oder Ihre Kollegen?

   Fourteen euros per square meter is saying something. If I convert the allocation into the net rent of a potential tenant, the property has hardly any yield left at this purchase price. Who set the price — the owner or your colleagues?

7. Makler

   Der Preis orientiert sich an Vergleichstransaktionen der letzten achtzehn Monate. Ich darf daran erinnern, dass zwei Wohnungen im Umkreis mit gleicher Fläche über dem Quadratmeterpreis lagen — allerdings ohne Terrasse.

   The price is oriented to comparable transactions of the last eighteen months. I may remind you that two apartments in the vicinity with the same area were above the price per square meter — though without a terrace.

8. Käuferin

   Vergleichstransaktionen lese ich gern selbst — in den beiden Fällen handelte es sich, soweit ich mich erinnere, um sanierte Bäder. Ich würde vorschlagen, die Angelegenheit nüchtern zu rechnen: Kaufpreis abzüglich Erneuerungsrücklage, multipliziert mit der realistischen Jahresnettokaltmiete. Ich lande bei einem Preis, der rund neun Prozent unter dem Aufruf liegt.

   I like to read comparable transactions myself — in both cases, as far as I remember, they involved renovated bathrooms. I would suggest calculating the matter soberly: purchase price minus renovation reserve, multiplied by the realistic annual net rent. I arrive at a price around nine percent below the ask.

9. Makler

   Ihre Rechnung würde der Eigentümer als unbequem bezeichnen, ich nenne sie vorbereitet. Ein Angebot in dieser Größenordnung würde ich weitergeben — unter der Voraussetzung, dass Sie die Finanzierung nachweisen können.

   The owner would call your calculation inconvenient; I call it prepared. I would pass on an offer in that range — provided you can demonstrate the financing.

10. Käuferin

    Die Finanzierungsbestätigung liegt meiner Bank vor, sie ist binnen zwei Wochen einholbar. Was die Geduld des Eigentümers betrifft: Das Objekt steht, meinem Eindruck nach, seit einem Vierteljahr leer. Zeit ist auf meiner Seite, nicht auf seiner.

    The financing confirmation is available from my bank; it can be obtained within two weeks. As for the owner's patience: the property has been vacant, to my impression, for a quarter of a year. Time is on my side, not his.

11. Makler

    Sie verhandeln, als hätten Sie das Objekt bereits erworben. Ich gebe zu bedenken, dass ein weiterer Interessent am Wochenende kommt — ob er Ihre Akribie mitbringt, steht auf einem anderen Blatt.

    You negotiate as if you had already acquired the property. I'd point out that another prospective buyer is coming on the weekend — whether he brings your meticulousness is another story.

12. Käuferin

    Dann verhandeln wir am Montag mit einem Blatt mehr Klarheit. Senden Sie mir die Protokolle und den Energieausweis bis Freitag — ich prüfe akribisch, das haben Sie richtig erkannt.

    Then we'll negotiate Monday with one page more clarity. Send me the minutes and the energy certificate by Friday — I check meticulously, you recognized that correctly.

13. Makler

    Abgemacht. Und eines darf ich sagen: Käufer, die nachweisen können, was sie behaupten, sind in diesem Segment die angenehmsten Verhandlungspartner — auch wenn sie am Ende neun Prozent gewinnen.

    Agreed. And one thing I may say: buyers who can prove what they claim are the pleasantest negotiation partners in this segment — even if they win nine percent in the end.